Print ...

Kontributor...

  • Achsani, Noer Azam; Manurung, Adler H.; Sembel, Roy , Editor: Perpustakaan MB-IPB

Download...

Path: TopDisertasiManajemen Keuangan

Faktor-faktor penentu yang mempengaruhi tarif sewa dan harga jual ruang gedung perkantoran di jakarta /--2015

Determinants of Rental Rates and Selling Prices of Office Space Building in Jakarta

PhD Theses from MBIPB / 2017-03-05 15:50:23
Oleh : Simon, Zainal Zawir, Manajemen dan Bisnis -Institut Pertanian Bogor
Dibuat : 2015-08-25, dengan 5 file

Keyword : Harga Jual, Tarif Sewa, Variabel Makroekonomi, Variabel Mikroekonomi, VAR/VECM Macroeconomic variables, Microeconomic variables, Rental rate, Selling Price, VAR/VECM
Subjek : MANAJEMEN KEUANGAN
Nomor Panggil (DDC) : 24(5DM)Sim f

Seperti halnya sektor-sektor usaha lain, sektor properti juga merupakan salah satu sektor yang mengalami perkembangan yang cukup berarti pada dunia bisnis di Indonesia. Pada umumnya, baik properti komersil dan residensial pada tahun 2012 mengalami pertumbuhan yang cukup berarti. Pada properti dengan tujuan komersil, khususnya perkantoran, pengetahuan dan pemahaman mengenai pembentukan daripada tarif sewa dan harga jual serta faktor-faktor yang mempengaruhi merupakan hal yang sangat penting. Hal ini perlu dilakukan mengingat kesalahan kecil dapat berakibat fatal, bahkan dapat menjadikan investasi pada suatu properti komersil yang dilakukan menjadi merugi.


Berdasarkan hal tersebut, maka tujuan daripada penelitian ini adalah untuk mempelajari pengaruh daripada faktor-faktor makroekonomi dan mikroekonomi terhadap pembentukan tarif sewa dan harga jual untuk pasar ruang perkantoran.


Penelitian ini menggunakan pendekatan ekonometrika dengan mempergunakan Vector Error Correction Model (VECM) dengan tujuan untuk mempelajari gerakan bersama antara tarif sewa dan harga jual dengan faktor makroekonomi dan ikroekonomi. Disamping itu juga untuk mengetahui hubungan dinamis antara variabel baik untuk jangka panjang maupun jangka pendek. Selanjutnya dilihat pengaruh daripada shock atau innovation serta pengaruh atau persentase kontribusi daripada variabel makroekonomi dan mikroekonomi terhadap harga jual dan tarif sewa perkantoran. Data yang dipergunakan adalah data runtut waktu kuartalan untuk periode 1996:1 sampai dengan 2012:4. Sebahagian besar data diperoleh dari Bank Indonesia (BI) dan sebahagian lagi dari Badan Pusat Statistik (BPS).


Berdasarkan perhitungan yang dilakukan mempergunakan CR dan HHI, struktur pasar daripada industri properti di Indonesia adalah dalam bentuk oligopoli dengan produk terdifferensiasi. Sedangkan apabila dilihat dari sektor pasar ruang perkantoran, struktur industrinya adalah berbentuk persaingan sempurna. Berdasarkan hasil estimasi daripada VECM untuk faktor makroekonomi, dalam jangka panjang variabel makroekonomi yang mempengaruhi tarif sewa adalah tingkat suku bunga, kurs nilai tukar, tenaga kerja sektor jasa, dan inflasi.


Sedangkan harga jual dalam jangka panjang dipengaruhi oleh pertumbuhan ekonomi, kurs nilai tukar, suku bunga, dan tenaga kerja sektor jasa.


Dalam jangka pendek, tarif sewa dipengaruhi hanya oleh harga jual satu periode sebelumnya. Sebaliknya harga jual dalam jangka pendek dipengaruhi secara signifikan oleh inflasi, kurs nilai tukar, dan tingkat suku bunga. Secara umum dapat dikatakan bahwa bisnis real estat di Indonesia sangat sensitif terhadap perubahan daripada tingkat suku bunga, inflasi, kurs nilai tukar, dan pertumbuhan ekonomi. Variabel tenaga kerja sektor jasa merupakan variabel yang berpengaruh paling signifikan dan positif terhadap tarif sewa dan harga jual ruang perkantoran.



Analisa IRF menunjukkan bahwa tarif sewa dan harga jual merespon terhadap shock yang terjadi pada variabel makroekonomi. Tarif sewa dan harga jual merespon secara permanen guncangan yang terjadi pada variabel akroekonomi. Analisis FEVD menunjukkan bahwa tarif sewa secara dominan dipengaruhi oleh tarif sewa sendiri yang diikuti oleh enaga kerja sektor jasa, harga jual, kurs nilai tukar, inflasi, suku bunga, dan pertumbuhan ekonomi.


Sedangkan harga jual secara dominan dipengaruhi oleh tarif sewa, tenaga kerja sektor jasa, kurs nilai tukar, pertumbuhan ekonomi, harga jual, inflasi, dan suku bunga. Berdasarkan hasil estimasi daripada VECM untuk faktor mikroekonomi, dalam jangka panjang variabel mikroekonomi yang memengaruhi tarif sewa secara signifikan adalah biaya konstruksi bangunan, persediaan ruang perkantoran dan tingkat kekosongan hunian. Sedangkan variabel yang memengaruhi harga jual dalam jangka panjang adalah persediaan ruang perkantoran, biaya konstruksi bangunan dan tingkat kekosongan hunian.


Dalam jangka pendek, tarif sewa dipengaruhi oleh harga jual satu periode sebelumnya. Variabel lain yang berpengaruh adalah persediaan ruang perkantoran dengan tanda positif. Hal ini terjadi dimana pada saat persediaan naik, jumlah permintaan naik melebihi persediaan. Sebagai konsekuensinya adalah tarif sewa menjadi sedikit naik. Variabel yang memengaruhi harga jual adalah tarif sewa satu periode sebelumnya dan harga jual satu periode sebelumnya. Variabel lain yang berpengaruh adalah tingkat kekosongan hunian. Sedangkan biaya konstruksi bangunan berpengaruh secara negatif terhadap harga jual. Hal ini menunjukkan bahwa kenaikan daripada biaya konstruksi tidak diikuti oleh kenaikan daripada harga jual dan akan terjadi penyesuaian dari jangka pendek ke panjang. Analisa IRF menunjukkan bahwa tarif sewa dan harga jual merespon guncangan yang terjadi pada biaya konstruksi bangunan, persediaan ruang perkantoran dan tingkat keosongan hunian. Tarif sewa dan harga jual merespon secara permanen guncangan yang terjadi pada faktor mikroekonomi. Analisa FEVD untuk tarif sewa menunjukan bahwa tarif sewa paling dominan dipengaruhi oleh tarif sewa, yang diikuti oleh harga jual, persediaan ruang perkantoran, biya konstruksi bangunan dan tingkat kekosongan hunian.


Sebaliknya harga jual paling dominan dipengaruhi oleh tarif sewa yang diikuti oleh harga jual, persediaan ruang perkantoran, biaya konstruksi bangunan dan tingkat kekosongan hunian.


Tarif sewa dan harga jual ruang perkantoran dipengaruhi oleh variabel makroekonomi dan variabel mikroekonomi. Dalam melakukan analisa pasar sebaiknya dilakukan analisa yang bersamaan antara variabel makroekonomi dan variabel mikroekonomi walaupun dapat juga dilakukan analisa secara independen.


Pemahaman dan penguasaan yang baik terhadap variabel makro dan mikro ekonomi tentunya akan dapat memberikan hasil yang baik bagi penggunanya baik developer maupun investor dan lainnya. Pada masa yang akan datang agar dapat dibuatkan indek tersendiri untuk inflasi bagi properti komersil, dan dibuatkan tingkat kekosongan natural ataupun optimal (natural vacancy rate) yang dapat dijadikan sebagai alat ukur bagi para pelaku bisnis properti dalam menaksir kebutuhan ruang perkantoran dari waktu kewaktunya.

Deskripsi Alternatif :

Like other sectors of businesses, property sector constitutes one of the sectors that is experiencing fast development in Indonesia. In general, either commercial property or residential property are facing meaningful development.


For commercial property, especially office sector, it is important to understand and comprehend factors that influence rental rate and selling price. A failure to do so may results in a fatal impact to business. Based on the problem mentioned above, the objective of this research is to study the effect of macroeconomic and microeconomic variables to rental rate and selling price of office space in Jakarta. Quarterly time series data were used from the period of 1996:1 to 2012:4 period. In addition, quantitative methods in the form of Vector Error Correction Model (VECM) were also used in this study. The aim of using VECM was to study co-movement between rental rate and selling price with macroeconomic and microeconomic variables. Furthermore, it was utilized in an effort to study dynamic relationship among variables, either in the short term or long term. Most of variables were obtained from Bank Indonesia (BI) and the rest are from Central Bureau of Statistics (BPS). Macroeconomic variables that area used in this study are interest rate, inflation, service sector employment, economic growth, unemployment and exchange rate. In the meantime, construction cost, office space stock and vacancy rate are used as microeconomic variables.


The result of CR and HHI showed that the industrial structure of property in Indonesia is in the form of imperfect oligopoly with differentiated products. Conversely, office space market is in the form of perfect competition.


Based on the result of VECM for macroeconomic variables, in the long term, rental rate is significantly influenced by interest rate, exchange rate, service sector employment, and inflation. Economic growth negatively influences rental rate. This could happen considering that the contribution of property sector to economy is relatively small if compared to other sectors. On the contrary, Selling price in the long term is affected by economic growth, exchange rate, interest rate, and service sector employment.In the short term, rental rate is only affected by previous selling price. Conversely, selling price in the short term is significantly influenced by inflation, exchange rate and interest rate.


All the results mentioned above are consistent with the result of interview with some practitioners in property sector. In general, property sector is highly sensitive to the change of interest rate, inflation, exchange rate and economic growth. Service sector employment is an interesting phenomena that come up from the analysis. Analysis of IRF showed that rental rate and selling price responded permanently to the shocks of macroeconomic variables. Moreover, based on the analysis of FEVD, the rental rate is predominantly influenced by rental rate followed by service sector employment, exchange rate, inflation, interest rate, and economic growth. On the contrary, selling price is predominantly influenced by rental rate followed by service sector employment, exchange rate, economic growth, selling price, selling price and interest rate.


Based on the result of VECM for microeconomic variables, in the long run, rental rate and selling price are significantly affected by construction cost, office space stock and vacancy rate. In the short run, rental rate is affected significantly by selling price previous period. Office space stock is positively influenced rental rate. This could happen when demand outnumbers office space stock. Mean a while, in the short run, selling price is influenced by rental rate of previous period and selling price of previous period. Vacancy rate also affects selling price significantly. In the meantime, construction cost negatively influences selling price. This indicates the increase in the construction cost is not automatically followed by the increase of selling price.


Analysis if IRF showed that rental rate and selling price responded permanently to the shocks of microeconomic variables such as construction cost, office space stock and vacancy rate. Moreover, based on the analysis of FEVD, rental rate is predominantly affected by rental rate followed by selling price, offrice space stock, construction cost, and vacancy rate. Conversely, selling price is predominantly affected by rental rate followed by selling price, office space stock, construction cost and vacancy rate.


In conclusion, rental rate and selling price could be affected by macroeconomic and microeconomic variables. In the market analysis, the use of macroeconomic and microeconomic variables simultaneously can be undertaken or could be done independently. Investor and developer may use this research results as one of the approaches in managerial decision making process.


The use of consumer price index as the proxy of inflation for commercial property is considered inappropriate because there is no commercial property component in the consumer price index. Therefore, it is better to obtain index that is suitable for commercial property and other uses. In the current level of vacancy rate, it seems that Jakarta need not to worry about high vacancy rate since the rate of vacancy in Jakarta is relatively small. However, in an effort to anticipate the over vacancy rate that might occur in the future, it is better to find out the natural vacancy rate (NVR) or optimal vacancy rate for Jakarta. This NVR can be utilized by developer and investor as a measure to forecast the need for office spaces from time to time in the future.

Copyrights : Copyright � 2001 by Graduate Program of Management and Business - Bogor Agricultural University (MB IPB). Verbatim copying and distribution of this entire article is permitted by author in any medium, provided this notice is preserved.

Beri Komentar ?#(0) | Bookmark

PropertiNilai Properti
ID PublisherMBIPB
OrganisasiManajemen dan Bisnis -Institut Pertanian Bogor
Nama KontakPerpustakaan sB-IPB
AlamatGed. SB-IPB, Jl. Raya Pajajaran
KotaBogor
DaerahJawa Barat
NegaraIndonesia
Telepon+62 251 8313813
Fax+62 251 8318515
E-mail Administratorperpus{at}mma.ipb.ac.id
E-mail CKOadmin{at)mb.ipb.ac.id